Η Εθνική Στρατηγική Στεγαστικής Πολιτικής αναπτύσσεται στη βάση ενός πολυεπίπεδου πλαισίου στοχοθεσίας, με στόχο τη διαμόρφωση μίας συνεκτικής και μακροπρόθεσμης προσέγγισης για την αντιμετώπιση των στεγαστικών προκλήσεων στην Ελλάδα.
2.1 Μεθοδολογία
Η μεθοδολογία στοχοθεσίας αποσκοπεί στον προσδιορισμό των στρατηγικών στόχων που καλύπτουν ολιστικά το στεγαστικό πρόβλημα, λαμβάνοντας υπόψη τόσο τις πιέσεις στην προσφορά και τη ζήτηση κατοικίας, όσο και τις ανάγκες στήριξης ευάλωτων και στοχευμένων ομάδων, τη μακροχρόνια βιωσιμότητα του οικιστικού αποθέματος και την ανάγκη αποτελεσματικού συντονισμού της στεγαστικής πολιτικής.
Ειδικότερα, οι στρατηγικοί στόχοι έχουν διαμορφωθεί με βάση τις ευρωπαϊκές κατευθύνσεις για την προσιτή και βιώσιμη κατοικία, καθώς και τις ειδικές προκλήσεις του εθνικού στεγαστικού ζητήματος, όπως αυτές αποτυπώθηκαν στην προηγούμενη ενότητα. Υπό την έννοια αυτή, οι στόχοι δεν νοούνται ως μεμονωμένες προτεραιότητες, αλλά ως αλληλοσυμπληρούμενες διαστάσεις μιας ενιαίας στρατηγικής παρέμβασης, οι οποίες πρέπει να λειτουργούν συνδυαστικά για την επίτευξη του συνολικού οράματος της στεγαστικής προσιτότητας. Επομένως, η επιχειρησιακή προτεραιοποίηση δεν πραγματοποιείται στο επίπεδο των στρατηγικών στόχων, αλλά στο επίπεδο των επιμέρους μέτρων στεγαστικής πολιτικής, με βάση τον βαθμό ωριμότητας, το χρονικό ορίζοντα υλοποίησης και τον αναμενόμενο αντίκτυπό τους. Η σχετική ανάλυση παρουσιάζεται στην ενότητα 4, στο πλαίσιο του συνολικού Σχεδίου Υλοποίησης της Στρατηγικής.
Παράλληλα, η παρακολούθηση της προόδου των στόχων συνδέεται με ενδεικτικούς κρίσιμους δείκτες μέτρησης αποτελεσμάτων (KPIs), όπως η μείωση του στεγαστικού βάρους, η βελτίωση των δεικτών προσιτότητας, η ενεργοποίηση κενών ή υποαξιοποιούμενων κατοικιών και η αύξηση του αποθέματος προσιτής και κοινωνικής κατοικίας. Οι δείκτες αυτοί παρακολουθούνται από τους αρμόδιους εμπλεκόμενους φορείς στο πλαίσιο της εποπτείας της υλοποίησης των μέτρων, σύμφωνα με το σύστημα διακυβέρνησης και παρακολούθησης που εξειδικεύεται στην ενότητα 4.
2.2 Δομή της στοχοθεσίας
Η στοχοθεσία της Εθνικής Στρατηγικής Στεγαστικής Πολιτικής οργανώνεται γύρω από τρεις (3) στρατηγικούς πυλώνες, οι οποίοι αποτυπώνουν τα αναγκαία πεδία, στα οποία διαμορφώνονται οι επιμέρους στόχοι και τα μέτρα αντιμετώπισης του στεγαστικού ζητήματος, ως εξής:
Στρατηγικός Πυλώνας 1: Αύξηση προσφοράς
Αφορά την αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς κατοικίας, τόσο μέσω της αξιοποίησης του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος όσο και μέσω της ανάπτυξης νέων κατοικιών. Στο πλαίσιο του 1ου πυλώνα εντάσσονται οι τρεις (3) ακόλουθοι στόχοι:
- Στόχος 1: Αύξηση οικιστικού αποθέματος μέσω αξιοποίησης υφιστάμενου αποθέματος ή νέας κατασκευής: ενδεικτικά, ενεργοποίηση κενών κατοικιών, επανένταξη ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση, ενίσχυση της νέας κατασκευής. Η παρακολούθηση του στόχου βασίζεται σε δείκτες μέτρησης ενεργού αποθέματος, ενεργοποίησης κενών κατοικιών και παραγωγής νέων κατοικιών.
- Στόχος 2: Ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας: δημιουργία και σταδιακή διεύρυνση αποθέματος κοινωνικής ή προσιτής κατοικίας, ιδίως για ευάλωτες ή στοχευμένες ομάδες του πληθυσμού. Ως δείκτης μέτρησης ορίζεται η αύξηση των διαθέσιμων μονάδων κατοικιών προσιτής και κοινωνικής στέγασης.
- Στόχος 3: Ρύθμιση βραχυχρόνιας μίσθωσης και Golden Visa: μέσω ρυθμιστικών και λοιπών παρεμβάσεων επιδιώκεται ο περιορισμός πιέσεων σε περιοχές υψηλής στεγαστικής έντασης και η ενίσχυση της λειτουργίας της αγοράς προς όφελος της μακροχρόνιας κατοικίας. Η επίτευξη αποτελεσμάτων βασίζεται στην εξέλιξη των αιτήσεων Golden Visa και του αριθμού των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Στρατηγικός Πυλώνας 2: Στεγαστική συνδρομή
Αφορά τη στήριξη των νοικοκυριών ως προς την πρόσβαση και διατήρηση κατάλληλης κατοικίας. Ενώ ο πρώτος πυλώνας εστιάζει κυρίως στην πλευρά της προσφοράς, ο πυλώνας της στεγαστικής συνδρομής εστιάζει στις ανάγκες των πολιτών και στη μείωση της οικονομικής ή κοινωνικής επιβάρυνσης που συνδέεται με τη στέγαση.
Στο πλαίσιο του 2ου πυλώνα εντάσσονται οι δύο (2) ακόλουθοι στόχοι:
- Στόχος 4: Οικονομική ενίσχυση: αφορά την παροχή άμεσης ή έμμεσης οικονομικής στήριξης σε νοικοκυριά που αντιμετωπίζουν αυξημένο στεγαστικό κόστος. Οι σχετικές παρεμβάσεις στοχεύουν στη μείωση της επιβάρυνσης από ενοίκια, στεγαστικές δαπάνες ή συναφείς ανάγκες, ενισχύοντας την προσιτότητα της κατοικίας για ομάδες που πλήττονται περισσότερο από τη στεγαστική πίεση. Ο στόχος μετράται με βάση τον δείκτη υπερβάλλοντος κόστους στέγασης, δηλαδή το ποσοστό νοικοκυριών που δαπανούν άνω του 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση.
- Στόχος 5: Αντιμετώπιση αστεγίας: αφορά την πρόληψη και αντιμετώπιση της αστεγίας μέσω παρεμβάσεων στέγασης, υποστήριξης και κοινωνικής επανένταξης. Η αντιμετώπιση της αστεγίας αποτελεί κρίσιμη διάσταση της στεγαστικής πολιτικής, καθώς αφορά τις πλέον ευάλωτες ομάδες και απαιτεί συνδυασμό στεγαστικών, κοινωνικών και εργασιακών παρεμβάσεων, ενώ τα αποτελέσματά της αφορούν στον αριθμό των ατόμων που βγαίνουν από την κατάσταση επισφαλούς στέγης.
Στρατηγικός Πυλώνας 3: Διαμόρφωση Πλαισίου Εφαρμογής και Μακροχρόνιας Βιωσιμότητας
Αφορά τις οριζόντιες προϋποθέσεις που απαιτούνται για την αποτελεσματική εφαρμογή, παρακολούθηση και μακροχρόνια βιωσιμότητα της στεγαστικής πολιτικής. Ο πυλώνας αυτός δεν περιορίζεται σε επιμέρους παρεμβάσεις προς νοικοκυριά ή ακίνητα, αλλά εστιάζει στη διαμόρφωση του θεσμικού, χρηματοδοτικού, επενδυτικού και περιβαλλοντικού πλαισίου που θα επιτρέψει στη Στρατηγική να λειτουργήσει σε βάθος χρόνου.
Στο πλαίσιο του 3ου πυλώνα εντάσσονται οι τέσσερις (4) ακόλουθοι στόχοι:
- Στόχος 6: Ενίσχυση ιδιοκατοίκησης: αφορά τη διευκόλυνση της πρόσβασης σε πρώτη κατοικία για νοικοκυριά και ομάδες που αντιμετωπίζουν εμπόδια εισόδου στην αγορά κατοικίας. Η ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης λειτουργεί ως συμπληρωματική διάσταση της στεγαστικής πολιτικής, ιδίως για νέους και οικογένειες, συμβάλλοντας στη στεγαστική σταθερότητα και στην κοινωνική συνοχή και μπορεί να μετρηθεί με τον δείκτη ιδιοκατοίκησης που αποτυπώνεται σε εθνικό και περιφερειακό επίπεδο.
- Στόχος 7: Διασφάλιση μακροχρόνιας βιωσιμότητας οικιστικού αποθέματος: αφορά τη βελτίωση της ποιότητας, ενεργειακής απόδοσης και λειτουργικότητας του οικιστικού αποθέματος. Η βιωσιμότητα του αποθέματος συνδέεται με τη μείωση του κόστους διαβίωσης, την περιβαλλοντική αναβάθμιση των κατοικιών και τη διατήρηση της αξίας και χρηστικότητας των ακινήτων σε βάθος χρόνου. Ενδεικτικοί δείκτες αποτελούν ο αριθμός νοικοκυριών που διαμένουν σε ενεργειακά αποδοτικές κατοικίες και ο αριθμός νοικοκυριών που αδυνατούν να θερμάνουν επαρκώς την κατοικία τους.
- Στόχος 8: Δομικές μεταρρυθμίσεις και Κινητοποίηση επενδύσεων: αφορά παρεμβάσεις που βελτιώνουν το ευρύτερο θεσμικό, φορολογικό και κανονιστικό περιβάλλον της αγοράς κατοικίας. Μέσω των δομικών μεταρρυθμίσεων επιδιώκεται η άρση εμποδίων, η ενίσχυση της διαφάνειας και η δημιουργία ενός πιο λειτουργικού πλαισίου για την αξιοποίηση και διαχείριση του οικιστικού αποθέματος. Επιπρόσθετα ο στόχος αφορά ακόμη την προσέλκυση και αξιοποίηση δημόσιων, ιδιωτικών και ευρωπαϊκών πόρων για την υποστήριξη στεγαστικών παρεμβάσεων. Η κινητοποίηση επενδύσεων είναι απαραίτητη για την υλοποίηση παρεμβάσεων μεγάλης κλίμακας, ιδίως σε τομείς όπως η κοινωνική κατοικία, η ανακαίνιση ακινήτων και η ενεργοποίηση υποαξιοποιούμενου αποθέματος. Ως δείκτες μέτρησης ορίζονται το πλήθος καταγεγραμμένων δημόσιων ακινήτων και το ποσοστό έργων που υλοποιούνται εντός χρονοδιαγράμματος.
- Στόχος 9: Διαμόρφωση συστήματος διακυβέρνησης στέγασης: αφορά τη θεσμική οργάνωση, τον συντονισμό και την παρακολούθηση της στεγαστικής πολιτικής. Η ύπαρξη αποτελεσματικού συστήματος διακυβέρνησης είναι κρίσιμη για την ευθυγράμμιση των εμπλεκόμενων φορέων, την παρακολούθηση της προόδου των μέτρων και τη δυνατότητα προσαρμογής της Στρατηγικής βάσει δεδομένων και αποτελεσμάτων. Η εξέλιξη της μέσης φορολογικής επιβάρυνσης εισοδήματος από ακίνητα αποτελεί ένα σημαντικό δείκτη που άπτεται όλων των πολιτών.
Συνολικά, οι τρεις στρατηγικοί πυλώνες και οι επιμέρους στόχοι διαμορφώνουν ένα ολοκληρωμένο πλαίσιο παρέμβασης, το οποίο συνδυάζει μέτρα για την αύξηση της προσφοράς, τη στήριξη των νοικοκυριών και τη δημιουργία των θεσμικών και χρηματοδοτικών προϋποθέσεων για τη μακροχρόνια αποτελεσματικότητα της στεγαστικής πολιτικής.
2.3 Σχηματική Δομή Στοχοθεσίας
Η ακόλουθη δομή, υπό τη μορφή πυραμίδας, αποτυπώνει τη λογική σύνδεση μεταξύ των επιπέδων της Στρατηγικής, από το συνολικό Όραμα (κορυφή), τους Στρατηγικούς Πυλώνες και τους Στόχους (ενδιάμεσα επίπεδα) έως τα επιμέρους Μέτρα (βάση). Ειδικότερα:
- Το Όραμα αποτυπώνει τη συνολική επιδίωξη της Στρατηγικής για την ενίσχυση της στεγαστικής προσιτότητας μέσω της εξισορρόπησης προσφοράς και ζήτησης κατοικίας.
- Οι Στρατηγικοί Πυλώνες μεταφράζουν το Όραμα σε βασικούς άξονες πολιτικής, οι οποίοι καλύπτουν την αύξηση της προσφοράς κατοικίας, τη στεγαστική συνδρομή, καθώς και τη διαμόρφωση πλαισίου εφαρμογής και μακροχρόνιας βιωσιμότητας.
- Οι Στόχοι εξειδικεύουν τους στρατηγικούς πυλώνες και αποτυπώνουν τις επιμέρους προτεραιότητες της στεγαστικής πολιτικής.
Τα Μέτρα αποτελούν τις συγκεκριμένες παρεμβάσεις πολιτικής μέσω των οποίων επιδιώκεται η επίτευξη των στόχων της Στρατηγικής.
Με βάση το πλαίσιο στοχοθεσίας, ακολουθεί η παρουσίαση των σημαντικότερων, υφιστάμενων και προτεινόμενων μέτρων, από το σύνολο των μέτρων της Στρατηγικής. Τα μέτρα παρουσιάζονται ανά στόχο, ώστε να αποτυπώνεται η συμβολή τους στην επίτευξη των επιμέρους προτεραιοτήτων της στεγαστικής πολιτικής.
2.4 Πλαίσιο Διαμόρφωσης των Μέτρων Στεγαστικής Πολιτικής
Στη βάση της ανωτέρω στοχοθεσίας, η εκπλήρωση του οράματος της Εθνικής Στρατηγικής για τη Στεγαστική Πολιτική, δηλαδή η ενίσχυση της πρόσβασης των πολιτών σε οικονομικά προσιτή και ποιοτική κατοικία, προϋποθέτει την υλοποίηση μιας συνολικής και συνεκτικής στρατηγικής παρέμβασης. Η στρατηγική αυτή εξειδικεύεται μέσα από μια ευρεία δέσμη μέτρων στεγαστικής πολιτικής, η οποία καλύπτει το σύνολο των βασικών διαστάσεων του στεγαστικού ζητήματος, από την αύξηση της προσφοράς και τη στεγαστική συνδρομή έως τη διαμόρφωση πλαισίου εφαρμογής και μακροχρόνιας βιωσιμότητας. Τα μέτρα αυτά συγκεντρώνονται και αναρτώνται στην ψηφιακή πλατφόρμα stegasi.gov.gr, η οποία λειτουργεί ως κεντρικό σημείο πληροφόρησης για τις διαθέσιμες παρεμβάσεις στεγαστικής πολιτικής.
Τα μέτρα της Στρατηγικής διαμορφώνονται με στόχο να απαντούν στις βασικές προκλήσεις που αναδείχθηκαν στην ενότητα 1, όπως η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, η άνοδος των τιμών κατοικίας και ενοικίων, η περιορισμένη αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος, η πίεση σε αστικά κέντρα και νησιωτικές περιοχές, καθώς και οι αυξημένες ανάγκες συγκεκριμένων κοινωνικών ομάδων. Στο πλαίσιο αυτό, αξιοποιούνται υφιστάμενα μέτρα που ήδη υλοποιούνται ή έχουν δρομολογηθεί, ενώ αναγνωρίζεται η ανάγκη συμπλήρωσής τους με νέα προτεινόμενα μέτρα. Τα προτεινόμενα μέτρα προκύπτουν από τη Μελέτη Στρατηγικής Στεγαστικής Πολιτικής, μέσα από τη μελέτη της υφιστάμενης κατάστασης, την ανάλυση διεθνών και ευρωπαϊκών πρακτικών, την προτεραιοποίηση των εθνικών στεγαστικών αναγκών, καθώς και τη διαβούλευση και τον συντονισμό με το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας (ΥΚΟΙΣΟ), την Κυβερνητική Επιτροπή Στεγαστικής Πολιτικής (Πράξη Υπουργικού Συμβουλίου με αρ. 10/28.5.2025, Α’ 96) και τους λοιπούς εμπλεκόμενους φορείς.
Η στοχοθεσία είναι σωστά οργανωμένη, ωστόσο παραμένει σε μεγάλο βαθμό ποιοτική.
Πρόταση: Να συνοδευτεί από συγκεκριμένους ποσοτικούς δείκτες επιτυχίας (KPIs), όπως:
1) αριθμός κατοικιών που θα επανενταχθούν στην αγορά,
2) αριθμός νέων κατοικιών που θα δημιουργηθούν,
3) ποσοστό μείωσης της στεγαστικής επιβάρυνσης των νοικοκυριών,
4) ποσοστό αύξησης της προσιτής κατοικίας,
5) αριθμός κοινωνικών κατοικιών ανά έτος.
Η ύπαρξη μετρήσιμων στόχων θα επιτρέψει την αντικειμενική αξιολόγηση της επιτυχίας της Στρατηγικής, καθώς μια σπλή αναφορά σε KPIs χωρίς να είναι συγκεκριμένοι, δεν αρκεί.
Το κείμενο που παρουσιάζεται ως «εθνική στρατηγική για τη στεγαστική πολιτική» δεν είναι, στην πραγματικότητα, ούτε στρατηγική ούτε στεγαστική πολιτική. Συνεχίζει τη μετατροπή της κατοικίας σε επενδυτικό προϊόν για χρηματοπιστωτικούς δρώντες, την επιδότηση του κατασκευαστικού κλάδου και τις φοροαπαλλαγές για τους εκμισθωτές.
Δεν είναι στρατηγική, γιατί δεν διαθέτει πραγματικό ορίζοντα αλλαγής του μοντέλου κατοικίας, ώστε να απαντήσει στη στεγαστική κρίση που βιώνει η κοινωνική πλειοψηφία. Και δεν είναι στεγαστική πολιτική, γιατί, παρά τη διακηρυγμένη πρόθεση να μην αντιμετωπίζεται η στεγαστική πολιτική αποσπασματικά, παραμένει μια συρραφή μέτρων που έχουν ήδη ληφθεί και εξαγγελιών για νέα μέτρα ίδιας λογικής. Δεν αλλάζει την αποσπασματικότητα της πολιτικής, απλώς συγκεντρώνει τα μέτρα σε ένα ενιαίο κείμενο, χωρίς να θίγει όσους κερδοσκοπούν στο πεδίο της κατοικίας.
Η κεντρική αδυναμία του νομοσχεδίου είναι ότι αρνείται να αναγνωρίσει την κατοικία ως πεδίο σύγκρουσης ανάμεσα σε όσους κερδοσκοπούν στην κτηματαγορά και την κοινωνική πλειοψηφία που χάνει από τη στεγαστική κρίση. Έτσι, η στεγαστική πολιτική αντιμετωπίζεται ταυτόχρονα ως κοινωνική παρέμβαση και ως μηχανισμός στήριξης της αγοράς, επιχειρώντας να συνδέσει «την επενδυτική δραστηριότητα με την πραγματική στεγαστική χρήση». Δεν μπορούν να ισχύουν και τα δύο. Οι κερδοσκόποι που προκαλούν την κρίση δεν θα τη λύσουν όταν θα λάβουν περισσότερα κίνητρα. Χρειάζεται να τεθούν όρια στην κερδοσκοπία, να απο-εμπορευματοποιηθούν κρίκοι της αλυσίδας παραγωγής και διάθεσης κατοικίας και να αναπτυχθεί μη κερδοσκοπική κατοικία. Χωρίς αυτή τη στοχοθεσία, η λεγόμενη στρατηγική διαχειρίζεται την κρίση προς όφελος όσων ήδη κερδίζουν από αυτήν.
**Πρόταση για Ειδικό Νησιωτικό Μηχανισμό Στεγαστικής Ανθεκτικότητας στο πλαίσιο της Εθνικής Στρατηγικής για τη Στεγαστική Πολιτική 2026–2035**
Η στεγαστική κρίση δεν είναι πλέον ένα θεωρητικό ή μεμονωμένο κοινωνικό πρόβλημα. Είναι μια καθημερινή πραγματικότητα που βιώνουν χιλιάδες νέοι, εργαζόμενοι, ζευγάρια και οικογένειες σε όλη την Ελλάδα. Η δυσκολία εύρεσης κατοικίας, τα υψηλά ενοίκια σε σχέση με τα διαθέσιμα εισοδήματα, η αδυναμία πρόσβασης στην ιδιοκατοίκηση, οι επισφαλείς ή βραχυπρόθεσμες μισθώσεις και η διαρκής ανασφάλεια για το αν μπορεί κάποιος να παραμείνει στον τόπο όπου εργάζεται και ζει, έχουν μετατρέψει τη στέγαση σε ζήτημα κοινωνικής σταθερότητας, εργασιακής συνέχειας και αξιοπρεπούς διαβίωσης.
Το πρόβλημα αφορά όλη τη χώρα. Ωστόσο, στους μικρούς νησιωτικούς δήμους εμφανίζεται με ακόμη μεγαλύτερη ένταση. Εκεί η αγορά κατοικίας είναι περιορισμένη, το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα είναι μικρότερο, η τουριστική δραστηριότητα απορροφά σημαντικό μέρος των κατοικιών, ενώ η εποχικότητα μετατρέπει συχνά την κατοικία από βασικό αγαθό σε τουριστικό προϊόν. Παράλληλα, οι ελεγκτικοί μηχανισμοί είναι συχνά ανεπαρκείς, απομακρυσμένοι ή πρακτικά αδύναμοι να αποτυπώσουν την πραγματική χρήση των ακινήτων.
Έτσι, το στεγαστικό πρόβλημα στα νησιά δεν εμφανίζεται μόνο ως αύξηση ενοικίων. Εμφανίζεται ως συνολική αδυναμία πρόσβασης σε μόνιμη, νόμιμη, αξιοπρεπή και οικονομικά βιώσιμη κατοικία. Και όταν δεν υπάρχει κατοικία, δεν απειλείται μόνο η ιδιωτική ζωή ενός νοικοκυριού. Απειλείται η δυνατότητα ενός τόπου να κρατήσει εργαζομένους, οικογένειες, δημόσιες υπηρεσίες και ζωή όλο τον χρόνο.
Η προσωπική μου εμπειρία αποτυπώνει αυτήν ακριβώς την πραγματικότητα. Έφυγα από μεγάλο αστικό κέντρο για λόγους εργασίας, καθώς τόσο εγώ όσο και ο σύντροφός μου αποδεχθήκαμε συμβάσεις εργασίας σε δημόσιες υπηρεσίες στα Κύθηρα. Ζω μόνιμα στο νησί τα τελευταία επτά χρόνια.
Πριν ακόμη εγκατασταθούμε στα Κύθηρα, όταν επικοινώνησα με μεσιτικό γραφείο για να αναζητήσω κατοικία, η απάντηση που έλαβα ήταν χαρακτηριστική: «Μην έρθετε, γιατί δεν υπάρχουν σπίτια για να νοικιάσετε». Παρ’ όλα αυτά, ήρθαμε, διότι σε διαφορετική περίπτωση θα έπρεπε να μην αποδεχθούμε τις θέσεις εργασίας μας.
Η πρώτη κατοικία που καταφέραμε να μισθώσουμε ήταν μια μικρή τουριστική γκαρσονιέρα εντός οργανωμένης τουριστικής επιχείρησης, με την πρακτική πρόβλεψη ότι έπρεπε να αποχωρήσουμε στο τέλος Μαΐου, δηλαδή πριν από την έναρξη της υψηλής τουριστικής περιόδου. Η διαμονή αυτή δεν συνοδεύτηκε από την αναγκαία πλήρη συμβατική και φορολογική αποτύπωση, γεγονός που ανέδειξε από την πρώτη στιγμή όχι μόνο τη στεγαστική επισφάλεια, αλλά και τη γκρίζα ζώνη στην οποία συχνά κινείται η εποχική κατοικία σε τουριστικές περιοχές.
Η συνθήκη αυτή δημιούργησε άμεση ανασφάλεια. Η απώλεια κατοικίας δεν θα σήμαινε απλώς μια δύσκολη μετακόμιση. Θα σήμαινε ταυτόχρονα κίνδυνο απώλειας εργασίας, εισοδήματος και δυνατότητας παραμονής στο νησί.
Στη συνέχεια, καταφέραμε να βρούμε μια πιο ευρύχωρη κατοικία όχι μέσα από μια οργανωμένη και διαφανή αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, αλλά άτυπα, από στόμα σε στόμα και μέσω προσωπικών επαφών στην τοπική κοινωνία. Αν δεν υπήρχε αυτή η προσωπική κινητοποίηση, είναι πολύ πιθανό η κατοικία αυτή να παρέμενε κλειστή ή αδρανής.
Το παράδειγμα αυτό δείχνει ότι το πρόβλημα δεν είναι μόνο η απόλυτη έλλειψη κτιριακού αποθέματος. Είναι και η απουσία θεσμικού μηχανισμού που να καταγράφει, να ελέγχει, να ενεργοποιεί και να επαναφέρει στην αγορά μακροχρόνιας κατοικίας κλειστά, υποαξιοποιούμενα ή αδρανή ακίνητα. Είναι επίσης η απουσία επαρκούς ελέγχου σε μια γκρίζα ζώνη της αγοράς, όπου η κατοικία μετατρέπεται σε εποχικό τουριστικό προϊόν, πολλές φορές χωρίς πλήρη φορολογική αποτύπωση, χωρίς διαφάνεια και χωρίς προστασία για τον εργαζόμενο ή τον μόνιμο κάτοικο.
Η περίπτωση αυτή συνδέεται με ένα ευρύτερο φαινόμενο που παρατηρείται συχνά σε μικρές τοπικές κοινωνίες: σημαντικό μέρος της ακίνητης περιουσίας ανήκει σε ηλικιωμένους ιδιοκτήτες, σε συγκληρονόμους ή σε πρόσωπα που δεν κατοικούν μόνιμα στον τόπο, με αποτέλεσμα ακίνητα, οικόπεδα, αποθήκες, βοηθητικοί χώροι, καταστήματα ή παλαιές κατοικίες να παραμένουν κλειστά, αδρανή ή να αξιοποιούνται μόνο περιστασιακά. Την ίδια στιγμή, νέοι εργαζόμενοι, δημόσιοι υπάλληλοι, εποχικοί εργαζόμενοι, οικογένειες και ζευγάρια αδυνατούν να βρουν κατοικία.
Σήμερα, το πρόβλημα αποκτά ακόμη μεγαλύτερη ένταση. Ο ένας από τους δύο μας διορίστηκε πλέον μόνιμος υπάλληλος σε δημόσια δομή στο νησί, ενώ ο άλλος εργάζεται σε δημόσια πολιτιστική δομή. Εάν αναγκαστούμε να φύγουμε από τα Κύθηρα λόγω αδυναμίας εύρεσης κατοικίας, αυτό δεν θα είναι απλώς μια ιδιωτική ή οικογενειακή δυσκολία. Θα σημαίνει πιθανή απώλεια εργασιακής συνέχειας, οικονομική απώλεια για εμάς, απώλεια ανθρώπινου δυναμικού για τον τόπο και πρόσθετο κόστος για το κράτος, το οποίο έχει ήδη επενδύσει στη στελέχωση δημόσιων λειτουργιών.
Στα μικρά νησιά, η κατοικία δεν είναι απλώς ιδιωτικό αγαθό ή ζήτημα αγοράς. Είναι προϋπόθεση παραμονής, εργασίας, δημόσιας λειτουργίας και κοινωνικής ανθεκτικότητας. Όταν ένας μόνιμος υπάλληλος αεροδρομίου, ένας εργαζόμενος σε μουσείο, ένας εκπαιδευτικός, ένας γιατρός, ένας πυροσβέστης, ένας αστυνομικός, ένας τεχνικός υποδομών ή ένας υπάλληλος τοπικής διοίκησης δεν μπορεί να βρει κατοικία, τότε το πρόβλημα δεν αφορά μόνο το άτομο. Αφορά τη λειτουργία του κράτους, την ασφάλεια, την υγεία, την εκπαίδευση, τον πολιτισμό, την πολιτική προστασία και τη συνοχή της τοπικής κοινωνίας.
Ιδιαίτερη διάσταση έχει και η αδήλωτη ή μη επαρκώς καταγεγραμμένη τουριστική εκμετάλλευση ακινήτων και χώρων. Σε αρκετές περιπτώσεις, κατά τους θερινούς μήνες, ακόμη και βοηθητικοί χώροι, αποθήκες ή γκαράζ αξιοποιούνται για τουριστική διαμονή, χωρίς την απαιτούμενη φορολογική και διοικητική αποτύπωση, χωρίς μισθωτήριο ή χωρίς την προβλεπόμενη καταχώριση και τα αναγκαία παραστατικά, ανάλογα με το καθεστώς χρήσης.
Η πρακτική αυτή δεν αφαιρεί μόνο χώρους από τη μόνιμη κατοικία. Δημιουργεί απώλεια φορολογικών εσόδων, ενισχύει την παραοικονομία, τροφοδοτεί αδήλωτη οικονομική δραστηριότητα και προκαλεί αθέμιτο ανταγωνισμό προς τις νόμιμες τουριστικές επιχειρήσεις και τους ιδιοκτήτες που λειτουργούν σύμφωνα με το θεσμικό πλαίσιο.
Παράλληλα, η Πολιτεία χάνει την πραγματική εικόνα της χρήσης του οικιστικού αποθέματος. Δεν γνωρίζει με ακρίβεια ποια ακίνητα είναι πραγματικά κλειστά, ποια χρησιμοποιούνται ως κύριες κατοικίες, ποια ως τουριστικά καταλύματα, ποια εκμισθώνονται νόμιμα και ποια αξιοποιούνται άτυπα. Χωρίς πραγματικά δεδομένα, δεν μπορεί να υπάρξει αποτελεσματική στεγαστική πολιτική. Η δημόσια διοίκηση σχεδιάζει πολιτικές πάνω σε ελλιπή εικόνα, ενώ η πραγματική αγορά κινείται πολλές φορές σε ένα γκρίζο πεδίο.
Για τον λόγο αυτό, η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική πρέπει να ενσωματώσει ρητά την έννοια του «κόστους στεγαστικής αδράνειας». Το ερώτημα δεν πρέπει να είναι μόνο πόσο κοστίζει μια ενεργή στεγαστική πολιτική. Το πραγματικό ερώτημα είναι πόσο κοστίζει στο κράτος η μη παρέμβαση.
Όταν δύο νέοι εργαζόμενοι αναγκάζονται να εγκαταλείψουν έναν τόπο επειδή δεν βρίσκουν κατοικία, το κράτος χάνει σε πολλά επίπεδα. Χάνει φορολογικά έσοδα από την εργασία τους, ασφαλιστικές εισφορές, ΦΠΑ από την καθημερινή τους κατανάλωση, τοπική οικονομική δραστηριότητα και ανθρώπινο δυναμικό που έχει ήδη ενταχθεί στην παραγωγική και κοινωνική ζωή του τόπου. Αν οι εργαζόμενοι αυτοί υπηρετούν σε δημόσιες ή κρίσιμες λειτουργίες, τότε το κόστος αυξάνεται ακόμη περισσότερο. Δημιουργούνται κενά στελέχωσης, ανάγκη αντικατάστασης ή μετακίνησης προσωπικού, διοικητική επιβάρυνση, πιθανή ανάγκη επιδομάτων και τελικά υποβάθμιση των υπηρεσιών προς τους πολίτες.
Το κόστος γίνεται ακόμη βαθύτερο όταν συνδέεται με τη δημογραφική κρίση. Η έλλειψη σταθερής κατοικίας καθυστερεί ή αποτρέπει τη δημιουργία οικογένειας. Ένα νέο ζευγάρι που δεν γνωρίζει αν θα έχει σπίτι σε λίγους μήνες δεν μπορεί εύκολα να σχεδιάσει το μέλλον του, να αποκτήσει παιδιά, να επενδύσει στον τόπο του ή να δημιουργήσει σταθερή οικογενειακή ζωή. Σε μια χώρα που ήδη αντιμετωπίζει υπογεννητικότητα και δημογραφική γήρανση, η στεγαστική ανασφάλεια δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται ως δευτερεύον ζήτημα. Η κατοικία είναι προϋπόθεση οικογενειακού προγραμματισμού, κοινωνικής σταθερότητας και δημογραφικής ανθεκτικότητας.
Εξίσου σοβαρό είναι το ζήτημα της αδυναμίας ιδιοκατοίκησης. Με τα σημερινά οικονομικά δεδομένα, πολλοί νέοι εργαζόμενοι και νέα ζευγάρια δεν μπορούν να αποκτήσουν κατοικία. Οι τιμές αγοράς, το κόστος κατασκευής, τα επιτόκια, οι χαμηλές αποταμιεύσεις και η αναντιστοιχία εισοδημάτων και αξιών ακινήτων δημιουργούν έναν φαύλο κύκλο διαρκούς ενοικιαστικής επισφάλειας. Οι νέοι δεν μπορούν να δημιουργήσουν περιουσιακή βάση, δεν μπορούν να ριζώσουν, δεν μπορούν να οργανώσουν με ασφάλεια το μέλλον τους. Αυτό δεν είναι μόνο ατομικό πρόβλημα. Είναι απώλεια αναπτυξιακής και δημογραφικής δυναμικής για τη χώρα.
Προτείνεται, επομένως, η δημιουργία «Δείκτη Κόστους Στεγαστικής Αδράνειας» για νησιωτικούς και τουριστικούς δήμους. Ο δείκτης αυτός θα πρέπει να μετρά και να λαμβάνει υπόψη, ενδεικτικά, την απώλεια φορολογικών εσόδων από αδήλωτες ή μη επαρκώς καταγεγραμμένες μισθώσεις, την απώλεια ασφαλιστικών εισφορών και φόρων από εργαζομένους που αναγκάζονται να εγκαταλείψουν τον τόπο εργασίας τους, το κόστος αντικατάστασης ή μετακίνησης προσωπικού σε κρίσιμες υπηρεσίες, την υποβάθμιση δημόσιων λειτουργιών λόγω αδυναμίας στελέχωσης, τη μείωση κατανάλωσης στις τοπικές κοινωνίες, την επιδείνωση της υπογεννητικότητας, την αποδυνάμωση της ιδιοκατοίκησης των νέων, την ενίσχυση της παραοικονομίας και την αύξηση της ανάγκης για μελλοντικά επιδόματα ή διορθωτικές παρεμβάσεις.
Με βάση τα παραπάνω, προτείνεται η δημιουργία Ειδικού Νησιωτικού Μηχανισμού Στεγαστικής Ανθεκτικότητας, ο οποίος θα λειτουργεί συμπληρωματικά προς τα γενικά μέτρα στεγαστικής πολιτικής και θα λαμβάνει υπόψη τις ιδιαίτερες συνθήκες των μικρών νησιωτικών δήμων.
Ο μηχανισμός αυτός θα μπορούσε να οργανωθεί σε τρεις βασικούς άξονες:
**Α. Διαφάνεια, καταγραφή και έλεγχος**
1. Καταγραφή των κενών, κλειστών, εγκαταλελειμμένων και υποαξιοποιούμενων κατοικιών ανά νησιωτικό δήμο.
2. Δημιουργία τοπικού ψηφιακού μητρώου κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση, με προτεραιότητα σε μόνιμους κατοίκους, νέους εργαζομένους, οικογένειες και προσωπικό κρίσιμων δημόσιων υπηρεσιών.
3. Διασύνδεση στοιχείων από δήμους, ΑΑΔΕ, Κτηματολόγιο, πλατφόρμες μίσθωσης και δημόσιες υπηρεσίες, ώστε να υπάρχει πραγματική εικόνα της χρήσης των ακινήτων.
4. Αυστηρότεροι και στοχευμένοι έλεγχοι σε αδήλωτες τουριστικές μισθώσεις και σε χώρους που χρησιμοποιούνται ως τουριστικά καταλύματα χωρίς να πληρούν τις αναγκαίες προϋποθέσεις.
**Β. Ενεργοποίηση αδρανούς οικιστικού αποθέματος**
5. Ειδικά φορολογικά και χρηματοδοτικά κίνητρα για ιδιοκτήτες που διαθέτουν ακίνητα σε μακροχρόνια μίσθωση με νόμιμο, διαφανή και οικονομικά προσιτό τρόπο.
6. Πρόγραμμα ανακαίνισης κλειστών ή παλαιών κατοικιών, με αντάλλαγμα την υποχρεωτική διάθεσή τους για μακροχρόνια μίσθωση για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.
7. Αξιοποίηση αδρανών ακινήτων, δημόσιας ή δημοτικής περιουσίας και ιδιωτικών ακινήτων που παραμένουν εκτός χρήσης, μέσα από συνεργατικά σχήματα με σαφείς όρους κοινωνικής ανταποδοτικότητας.
**Γ. Νέα προσφορά κατοικίας και στέγαση κρίσιμων εργαζομένων**
8. Αξιοποίηση δημόσιας, δημοτικής ή αδρανούς ιδιωτικής γης για τη δημιουργία προσιτής κατοικίας.
9. Πιλοτικό πρόγραμμα ταχείας, ενεργειακά αποδοτικής, αντισεισμικής και αρχιτεκτονικά προσαρμοσμένης αρθρωτής ή προκατασκευασμένης κατοικίας σε μικρούς νησιωτικούς δήμους.
10. Δημιουργία ειδικού τοπικού στεγαστικού ταμείου, το οποίο θα μπορεί να χρηματοδοτείται από κρατικούς πόρους, ευρωπαϊκά προγράμματα και μέρος των εσόδων που συνδέονται με τη νόμιμη τουριστική δραστηριότητα.
11. Ειδική πρόβλεψη για εργαζομένους σε κρίσιμες δημόσιες και κοινωφελείς λειτουργίες, ώστε η τοποθέτηση ή ο διορισμός τους σε νησιωτικές περιοχές να συνοδεύεται από πραγματική δυνατότητα στέγασης.
Η κατοικία πρέπει να αναγνωριστεί ως βασική κοινωνική, αναπτυξιακή και λειτουργική υποδομή. Ιδίως στα νησιά, χωρίς κατοικία δεν υπάρχει σταθερή εργασία. Χωρίς σταθερή εργασία δεν υπάρχει οικογενειακός προγραμματισμός. Χωρίς οικογενειακό προγραμματισμό δεν υπάρχει δημογραφική προοπτική. Και χωρίς δημογραφική προοπτική δεν υπάρχει βιώσιμη τοπική κοινωνία.
Η στεγαστική πολιτική για τα νησιά πρέπει να περάσει από τη λογική της αποσπασματικής επιδότησης στη λογική της πρόληψης, της καταγραφής, της διαφάνειας, της αξιοποίησης του αδρανούς αποθέματος και της δημιουργίας νέας, γρήγορης και βιώσιμης προσφοράς κατοικίας.
Η μη παρέμβαση δεν είναι ουδέτερη επιλογή. Έχει κόστος. Και το κόστος αυτό το πληρώνουν οι νέοι, οι εργαζόμενοι, οι οικογένειες, οι τοπικές κοινωνίες, οι νόμιμες επιχειρήσεις και τελικά το ίδιο το κράτος.
Καθε οικονομολογος θα πει οτι για να μειωθουν οι τιμες ακινητων πρεπει να αυξηθει η προσφορα ακινητων. Δηλαδη με ενα σμπαρο δυο τρυγονια αφου εμεις θελουμε να συμβουν και τα δυο.
Πρεπει να δωθουν αθρόα νεες περιοχες για χτισισμο,επιβαλλοντας ομως στους κατασκευαστες προδιαγραφες προκειμενου να χτιζονται ολοκληρα τετραγωνα (οπως γινεται πχ στην Ισπανια και αλλου) οχι να χτιζει ο καθενας τσιμεντοκουτα σε χωρους οπου δεν υπαρχει πρασινο,δεν υπαρχει συνδεση με αποχετευση κ.ο.κ.
Με αυτον τον τροπο θα χτιστουν νεες περιοχες οι οποιες εξαρχης θα ειναι οικονομικες και βιωσιμες και ελκυστικες.
Για περιοχες οπου ηδη υπαρχουν παρανομα κτισματα αλλα η πολιτεια δεν προκειται ποτε να τα γκρεμισει γιατι δεν υπαρχει ουτε υπηρξε ποτε η πολιτικη βουληση,αναγκαστικα να γινουν νομιμοποιησεις ωστε οι ιδιοκτητες να εχουν κινητρο να εξωραϊσουν.
Εν κατακλειδι,σε μια μολις προταση:ΔΩΣΤΕ ΝΕΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΓΙΑ ΧΤΙΣΙΜΟ
Οι επιμέρους στόχοι που τίθενται αγγίζουν τις πραγματικές ανάγκες της αγοράς, για να μπορέσουν όμως αυτοί να φέρουν το επιθυμητό αποτέλεσμα στην κοινωνία, πρέπει να λάβουμε υπόψη και τους όρου. Για παράδειγμα:
1.Όροι για τα Κλειστά Ακίνητα: Το να ανοίξουν τα κλειστά σπίτια είναι η πιο γρήγορη λύση. Όμως, οι φοροαπαλλαγές και τα κίνητρα προς τους ιδιοκτήτες θα πρέπει να δίνονται μόνο αν το σπίτι νοικιαστεί για κανονική, μακροχρόνια μίσθωση (τουλάχιστον για 3 με 5 χρόνια) και να απαγορεύεται να γίνει βραχυχρόνια μίσθωση.
2.Ρήτρα Ενοικίου στις Επιδοτήσεις Ανακαίνισης: Η ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμιση των κατοικιών είναι απαραίτητη. Για να μην οδηγήσει όμως η κρατική επιδότηση σε ανεξέλεγκτη αύξηση των ενοικίων και εκτοπισμό των σημερινών ενοικιαστών, θα πρέπει στα προγράμματα ανακαίνισης να προβλέπεται ρήτρα συγκράτησης του ενοικίου για ένα εύλογο χρονικό διάστημα.
3.Προστασία της Ιδιοκατοίκησης από Τεχνητές Αυξήσεις: Τα προγράμματα στήριξης της ιδιοκατοίκησης (όπως τα χαμηλότοκα δάνεια για νέους) είναι πολύ θετικά. Χρειάζεται όμως παράλληλος έλεγχος της αγοράς, ώστε η κρατική συνδρομή να μην οδηγεί σε τεχνητή διόγκωση των τιμών πώλησης από τους μεσάζοντες, εκμηδενίζοντας το όφελος για τον αγοραστή.
4.Σωστή Ένταξη της Κοινωνικής Κατοικίας: Η ανάπτυξη προσιτής και κοινωνικής κατοικίας πρέπει να γίνει με όρους κοινωνικής συνοχής, διασπείροντας τα ακίνητα μέσα στον υπάρχοντα αστικό ιστό και αποφεύγοντας τη δημιουργία υποβαθμισμένων περιοχών ή κοινωνικών αποκλεισμών όπως είχε γίνει πλαιότερα,
Η στοχοθεσία της Στρατηγικής, όπως οργανώνεται στους 3 Πυλώνες, εμφανίζει δύο σημαντικά κενά που υπονομεύουν τη μακροχρόνια βιωσιμότητά της:
Α) Απουσία Πολιτικών «Rightsizing» για την Τρίτη Ηλικία:
Η Στρατηγική δεν λαμβάνει υπόψη τη δημογραφική γήρανση σε σχέση με τη δομή του αποθέματος. Αντιμετωπίζουμε το έντονο φαινόμενο της υπο-κατοίκησης (under-occupancy), όπου ηλικιωμένοι ζουν μόνοι τους σε μεγάλα, ενεργειακά ενεργοβόρα οικογενειακά διαμερίσματα.
Πρόταση: Θεσμοθέτηση στόχου για εθελοντικά προγράμματα Rightsizing (Βέλτιστης Χωρητικότητας), όπως αυτά της Ιρλανδίας (Cork Rightsizing Scheme) . Ο Δήμος προσφέρει στους ηλικιωμένους σύγχρονα, προσβάσιμα διαμερίσματα υποστηριζόμενης διαβίωσης (Senior Housing) , απελευθερώνοντας τις μεγάλες κατοικίες τους στην αγορά για νέα ζευγάρια.
Β) Ανάγκη Τοπικής Εξειδίκευσης (Decentralized Targeting):
Οι στόχοι είναι υπερβολικά οριζόντιοι και συγκεντρωτικοί. Προτείνω τη διάρθρωση των στόχων ανά βαθμό αστικοποίησης και τη μεταφορά ρυθμιστικών αρμοδιοτήτων (π.χ. καθορισμός ζωνών βραχυχρόνιας μίσθωσης ή Golden Visa) στις Δημοτικές/Μητροπολιτικές Αρχές βάσει τοπικών πολεοδομικών μελετών, όπως εφαρμόζεται διεθνώς.
Η στοχοθεσία της Στρατηγικής καλύπτει ορθά την αύξηση της προσφοράς, τη στεγαστική συνδρομή και τη μακροχρόνια βιωσιμότητα του στεγαστικού αποθέματος. Ωστόσο, απουσιάζει ένας σαφής στόχος που να αφορά τη διαφάνεια και την ποιότητα των δεδομένων της αγοράς ακινήτων, παρότι αυτά αποτελούν βασική προϋπόθεση για την αποτελεσματική χάραξη στεγαστικής πολιτικής.
Προτάσεις:
Να προστεθεί στους δείκτες παρακολούθησης (KPIs) η δημιουργία και λειτουργία εθνικού συστήματος καταγραφής πραγματικών τιμών μεταβίβασης και μίσθωσης ακινήτων ανά περιοχή και κατηγορία ακινήτου.
Στον Στόχο 8 (Δομικές μεταρρυθμίσεις και κινητοποίηση επενδύσεων) να συμπεριληφθεί ρητά η ενίσχυση της διαφάνειας της αγοράς μέσω διάθεσης ανωνυμοποιημένων στοιχείων πραγματικών συναλλαγών, ώστε πολίτες, επαγγελματίες και δημόσιοι φορείς να βασίζουν τις αποφάσεις τους σε πραγματικά δεδομένα και όχι αποκλειστικά σε ζητούμενες τιμές αγγελιών.
Στον Στόχο 9 (Διαμόρφωση συστήματος διακυβέρνησης στέγασης) να προβλεφθεί η συμμετοχή των επαγγελματικών φορέων της αγοράς ακινήτων (μεσίτες, εκτιμητές, συμβολαιογράφοι κ.λπ.) στη διαδικασία παρακολούθησης και αξιολόγησης της Στρατηγικής, ώστε η χάραξη πολιτικής να βασίζεται και στην εμπειρία των ανθρώπων που δραστηριοποιούνται καθημερινά στην αγορά.
Στον Στόχο 8 να εξεταστεί η λήψη μέτρων για την καταπολέμηση της παράνομης μεσιτικής δραστηριότητας, η οποία δημιουργεί συνθήκες αδιαφάνειας, αθέμιτου ανταγωνισμού και απώλειας φορολογικών εσόδων για το Δημόσιο.