Με την παρούσα Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική, η Ελλάδα επιδιώκει τη διαμόρφωση ενός συνεκτικού και μακροχρόνια βιώσιμου πλαισίου που θα διασφαλίζει την πρόσβαση όλων των πολιτών σε ασφαλή, ποιοτική και οικονομικά προσιτή κατοικία. Η αντιμετώπιση της στεγαστικής πρόκλησης δεν αποτελεί μία αποσπασματική παρέμβαση, αλλά ένα σύνθετο και πολυδιάστατο εγχείρημα που συνδέεται άμεσα με την κοινωνική συνοχή, την οικονομική ανάπτυξη, τη δημογραφική προοπτική και τη συνολική ευημερία της χώρας. Η Στρατηγική φιλοδοξεί να μετατρέψει τη στέγαση σε έναν σταθερό πυλώνα κοινωνικής πολιτικής, ενσωματώνοντας ταυτόχρονα τις αρχές της βιωσιμότητας, της ισότητας και της αποτελεσματικότητας.
Η επίτευξη των επιμέρους στόχων της Στρατηγικής προϋποθέτει τον συντονισμένο σχεδιασμό και την ενεργή συμμετοχή όλων των επιπέδων διακυβέρνησης, από την κεντρική διοίκηση έως την τοπική αυτοδιοίκηση, καθώς και τη συνεργασία με χρηματοδοτικούς φορείς, την αγορά και την κοινωνία των πολιτών. Η υλοποίηση των παρεμβάσεων βασίζεται σε ένα συνδυασμό εργαλείων που περιλαμβάνουν την αύξηση της προσφοράς κατοικιών, την αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος, την ανάπτυξη κοινωνικής και προσιτής κατοικίας, τη στήριξη των νοικοκυριών και τη διαμόρφωση ενός αποτελεσματικού πλαισίου διακυβέρνησης και χρηματοδότησης. Η σταδιακή και συντονισμένη εφαρμογή των μέτρων αυτών αναμένεται να συμβάλει ουσιαστικά στην άμβλυνση των ανισορροπιών της αγοράς και στη βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης.
Ιδιαίτερη σημασία αποδίδεται στην ενίσχυση της προσιτότητας για τις κοινωνικές ομάδες που πλήττονται περισσότερο από τη στεγαστική πίεση, όπως οι νέοι, τα νοικοκυριά με χαμηλό ή μεσαίο εισόδημα, οι ενοικιαστές και τα άτομα που αντιμετωπίζουν ή κινδυνεύουν να αντιμετωπίσουν στεγαστική επισφάλεια. Η Στρατηγική επιδιώκει να δημιουργήσει ένα σύστημα που δεν περιορίζεται μόνο στην αντιμετώπιση των συνεπειών του προβλήματος, αλλά λειτουργεί προληπτικά, ενισχύοντας τις δυνατότητες πρόσβασης σε κατοικία και διασφαλίζοντας πιο ισόρροπες και δίκαιες συνθήκες στην αγορά.
Ταυτόχρονα, οι βασικοί πυλώνες της Στρατηγικής, σε ευθυγράμμιση με τις ευρωπαϊκές κατευθύνσεις, δίνουν έμφαση στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, στην κινητοποίηση επενδύσεων, στη στοχευμένη κοινωνική στήριξη και στη διαμόρφωση ενός σταθερού θεσμικού και χρηματοδοτικού πλαισίου. Η αξιοποίηση εθνικών και ευρωπαϊκών πόρων, σε συνδυασμό με την ανάπτυξη νέων χρηματοδοτικών εργαλείων και μηχανισμών συνεργασίας δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, δημιουργεί τις απαραίτητες προϋποθέσεις για την κλιμάκωση των παρεμβάσεων και την ενίσχυση της συνολικής τους αποτελεσματικότητας.
Η επιτυχία της Στρατηγικής συνδέεται άμεσα με τη δυνατότητα συνεχούς παρακολούθησης, αξιολόγησης και προσαρμογής των μέτρων, με βάση τα πραγματικά δεδομένα και τις εξελίξεις της αγοράς κατοικίας. Η αξιοποίηση σύγχρονων εργαλείων διακυβέρνησης, η ενίσχυση της διαφάνειας και η ανάπτυξη μηχανισμών τεκμηριωμένης λήψης αποφάσεων αποτελούν κρίσιμους παράγοντες για τη διασφάλιση της αποδοτικότητας των παρεμβάσεων και την επίτευξη μετρήσιμων αποτελεσμάτων.
Συνολικά, η Εθνική Στρατηγική Στεγαστικής Πολιτικής θέτει τις βάσεις για έναν ολοκληρωμένο μετασχηματισμό της στεγαστικής πολιτικής στη χώρα, με στόχο τη δημιουργία ενός πιο ανθεκτικού, δίκαιου και λειτουργικού συστήματος στέγασης. Η σταδιακή υλοποίηση των παρεμβάσεων, σε συνδυασμό με την ενεργή συμμετοχή όλων των εμπλεκόμενων φορέων, μπορεί να συμβάλει ουσιαστικά στη μείωση του στεγαστικού κόστους, στην αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών και στη βελτίωση της ποιότητας ζωής των πολιτών, ενισχύοντας παράλληλα την κοινωνική συνοχή και την αναπτυξιακή δυναμική της χώρας.
Η Στρατηγική παρουσιάζει πολλά επιμέρους εργαλεία, χωρίς να αποτυπώνεται πάντοτε η μεταξύ τους διασύνδεση.
Πρόταση: Να προστεθεί ένας συγκεντρωτικός πίνακας όπου για κάθε μέτρο θα εμφανίζονται:
1) ο στόχος που εξυπηρετεί,
2) οι ομάδες-στόχοι,
3) ο υπεύθυνος φορέας,
4) η πηγή χρηματοδότησης,
5) ο χρονικός ορίζοντας υλοποίησης,
6) οι βασικοί δείκτες αξιολόγησης.
Ένα τέτοιο εργαλείο θα ενισχύσει σημαντικά τη χρηστικότητα της Στρατηγικής και θα διευκολύνει τόσο την εφαρμογή της όσο και την παρακολούθηση της προόδου.
Η λεγόμενη εθνική στρατηγική δεν συγκροτεί μια πραγματική απάντηση στη στεγαστική κρίση. Αναγνωρίζει ορισμένες πλευρές του προβλήματος, αλλά αποφεύγει να κατονομάσει τις σχέσεις κέρδους που το παράγουν. Βλέπει τη μείωση της ιδιοκατοίκησης, την αύξηση των ενοικίων, τα κενά ακίνητα και την υπερβολική επιβάρυνση των χαμηλότερων εισοδημάτων, αλλά επιμένει να αντιμετωπίζει την κατοικία ως τεχνικό πρόβλημα προσφοράς και όχι ως πεδίο αντιπαράθεσης ανάμεσα σε αντικρουόμενα συμφέροντα.
Γι’ αυτό και τα μέτρα που προτείνει παραμένουν αποσπασματικά και ανεπαρκή. Οι επιδοτήσεις ενοικίου χωρίς έλεγχο τιμών, οι φοροαπαλλαγές στους εκμισθωτές, τα κίνητρα στους κατασκευαστές, η κοινωνική αντιπαροχή, οι ΣΔΙΤ και η ενεργοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος χωρίς κοινωνικούς όρους δεν αναχαιτίζουν την κρίση. Αντίθετα, κινδυνεύουν να διοχετεύσουν δημόσιο χρήμα σε ιδιωτικές προσόδους, να αυξήσουν την αξία των ακινήτων και να ενισχύσουν όσους ήδη κερδίζουν από τη στεγαστική επισφάλεια.
Μια πραγματική στεγαστική πολιτική πρέπει να ξεκινά από την αντίθετη αφετηρία, από τις ανάγκες των ενοικιαστών, των χαμηλών εισοδημάτων, των φοιτητών, των αστέγων, των εργαζομένων και της κοινωνικής πλειοψηφίας που πιέζεται από τα ενοίκια και την ανασφάλεια. Αυτό σημαίνει έλεγχο ενοικίων, αυστηρά κριτήρια κατοικησιμότητας, περιορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης, φορολόγηση της κερδοσκοπικής αδράνειας, προστασία της δημόσιας/δημοτικής γης, τοπικούς φορείς κοινωνικής μίσθωσης και ανάπτυξη μόνιμου, μη κερδοσκοπικού στεγαστικού αποθέματος.
Χωρίς αυτά, η στρατηγική δεν αλλάζει το μοντέλο κατοικίας που γεννά την κρίση. Απλώς το οργανώνει καλύτερα, το επιδοτεί περισσότερο και το παρουσιάζει ως κοινωνική πολιτική. Η κατοικία πρέπει να πάψει να αντιμετωπίζεται ως πεδίο επένδυσης και προσόδου και να αναγνωριστεί ως κοινωνικό δικαίωμα, όρος αξιοπρεπούς ζωής και συλλογικής ασφάλειας.
Επίσης οφείλουμε να επισημάνουμε, όπως και άλλοι παρεμβαίνοντες, ότι ελλείπει μία σαφής «Εθνική Στρατηγική για την Νεολαία», και μάλιστα στην οποία οι διαγενεακές σχέσεις θα έχουν σημαντικό ρόλο, αφού είναι προφανές ότι οι νέοι θα μετεξελιχθούν σε άτομα μεγαλύτερης ηλικίας και θα είναι πολύ καλύτερο να έχουν επαφή και κοινωνική ανταλλαγή με τα άτομα μεγαλύτερης ηλικίας, και να εκμεταλλευτούν με την «καλή έννοια» τις γνώσεις και εμπειρία και συμβουλευτική υποστήριξη, που μπορούν να παράσχουν άτομα μεγαλύτερης ηλικίας.
Ενώ σε θεσμικό επίπεδο υπάρχουν κείμενα και δράσεις, η κριτική που ασκείται συχνά επικεντρώνεται στο γεγονός ότι λείπει μια ενοποιημένη, οριζόντια και μακροπρόθεσμη εθνική στρατηγική που να συνδέει τις διαφορετικές πτυχές της ζωής των νέων, και ελλείπει παντελώς η πρόβλεψη των διαγενεακών σχέσεων.
Σαν παράδειγμα αναφέρουμε και τις δράσεις των Κ.Α.Π.Η. των Δήμων, για όσα λειτουργούν και έχουν δραστηριότητες για τα άτομα μεγαλύτερης ηλικίας, όπου δράσεις διαγενεακών σχέσεων γενικώς ελλείπουν, και αφίενται μόνο στις πρωτοβουλίες της οικογένειας. Το αναπτυξιακό μοντέλο της χώρας και οι χρόνιες παθογένειες (όπως η χαμηλή αξιοκρατία, η ακρίβεια και η αναντιστοιχία προσόντων-εργασίας) υπερβαίνουν τα περιθώρια μιας «στρατηγικής νεολαίας». Η νεολαία συχνά βιώνει τις συνέπειες ευρύτερων οικονομικών προβλημάτων, τα οποία μια εξειδικευμένη στρατηγική δεν μπορεί να λύσει από μόνη της.
Δεν είναι ο στόχος της παρούσας διαβούλευσης να αντιμετωπίσει την «Στρατηγική για την Νεολαία» όμως είναι αρμοδιότητα του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, και τέτοιες δράσεις, μπορούν να συνδυαστούν και με θέματα στεγαστικής πολιτικής των νέων, με την υποστήριξη των διαγενεακών σχέσεων, και την γενικότερη υποστήριξη της δημιουργίας της κατάλληλης αντίληψης στην νεολαία ότι στο μέλλον της θα «γίνουν άτομα μεγαλύτερης ηλικίας» και πρέπει να προετοιμαστούν και να προγραμματίσουν για την περίοδο αυτή της ζωής τους.
Η Εθνική Στρατηγική αποτελεί ένα σημαντικό βήμα για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος, αλλά δεν προκύπτει με σαφήνεια ο αριθμητικός στόχος για τη δημιουργία κοινωνικής και προσιτής κατοικίας. Χωρίς αυτό το στόχο, υπάρχει ο κίνδυνος οι παρεμβάσεις να βελτιώσουν τη λειτουργία της αγοράς χωρίς να εξασφαλίσουν ουσιαστική πρόσβαση σε αξιοπρεπή και οικονομικά προσιτή στέγη για τα χαμηλά και μεσαία εισοδήματα.
Για να είναι το νέο μοντέλο στεγαστικής πολιτικής πραγματικά βιώσιμο και δίκαιο, δεν πρέπει να μείνει σε θεωρητικές υποσχέσεις για το μέλλον. Η εφαρμογή των μέτρων πρέπει να ξεκινήσει αμέσως, καθώς η πίεση στα νοικοκυριά είναι τρέχουσα και επείγουσα. Παράλληλα, το κράτος οφείλει να θεσπίσει μόνιμους μηχανισμούς ελέγχου των τιμών στην αγορά, ώστε να προλαμβάνονται οι απότομες αυξήσεις στα ενοίκια. Τέλος, η επιτυχία όλης της Στρατηγικής θα κριθεί αποκλειστικά από το αν θα καταφέρει να μειώσει έμπρακτα το στεγαστικό κόστος για τους πολίτες, εξασφαλίζοντας ότι κάθε οικογένεια, κάθε άνθρωπος θα έχει πρόσβαση σε μια πραγματικά προσιτή κατοικία.
Η στεγαστική κρίση στην Αθήνα απαιτεί παρεμβάσεις που βασίζονται σε μετρήσιμα δεδομένα και αξιοποίηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος. Σύμφωνα με στοιχεία της απογραφής κατοικιών, περίπου το 26,8% των κατοικιών στον Δήμο Αθηναίων (περισσότερες από 117.000 κατοικίες) παραμένουν κενές ή υποχρησιμοποιούνται, γεγονός που αποδεικνύει ότι το πρόβλημα δεν οφείλεται αποκλειστικά στην έλλειψη κτιρίων αλλά και στην αδυναμία επανένταξής τους στην αγορά. Παράλληλα, στην Αττική υπολογίζονται πάνω από 500.000 κενές κατοικίες, ενώ η οικοδομική δραστηριότητα της τελευταίας δεκαετίας υπολείπεται σημαντικά των προ κρίσης επιπέδων, περιορίζοντας την προσφορά νέας στέγης.
Η προτεινόμενη δράση για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος βασίζεται στην αξιοποίηση υπαρχόντων ευρωπαϊκών χρηματοδοτικών εργαλείων και όχι στη δημιουργία νέων μηχανισμών. Συγκεκριμένα:
1. Ανακαίνιση κενών κατοικιών μέσω του Ευρωπαϊκού Ταμείου Περιφερειακής Ανάπτυξης (ERDF), με επιδότηση έως 70% για ενεργειακή αναβάθμιση και λειτουργική αποκατάσταση, υπό την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα θα μισθώνονται για τουλάχιστον 10 χρόνια σε προσιτό ενοίκιο.
2. Ίδρυση Δημοτικού Ταμείου Προσιτής Κατοικίας με πόρους από το πρόγραμμα InvestEU και δανεισμό από την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων (EIB), ώστε ο Δήμος ή ειδικός φορέας να αγοράζει εγκαταλελειμμένα κτίρια και να τα μετατρέπει σε κατοικίες για νέους εργαζόμενους, οικογένειες και ευάλωτες ομάδες.
3. Χρηματοδότηση ενεργειακών παρεμβάσεων μέσω του Κοινωνικού Ταμείου για το Κλίμα (Social Climate Fund), μειώνοντας το ενεργειακό κόστος των νοικοκυριών και αυξάνοντας ταυτόχρονα την αξία και τη διαθεσιμότητα του παλαιού κτιριακού αποθέματος.
4. Αξιοποίηση του Μηχανισμού Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας (Recovery and Resilience Facility) για τη μετατροπή ανενεργών δημοσίων κτιρίων, πρώην βιομηχανικών εγκαταστάσεων και εγκαταλελειμμένων γραφείων σε σύγχρονες κατοικίες χαμηλού κόστους, χωρίς νέα κατανάλωση γης.
5. Θεσμοθέτηση επιδότησης ιδιοκτητών που εντάσσουν τα ακίνητά τους σε πρόγραμμα κοινωνικής μίσθωσης, όπου η Ευρωπαϊκή Ένωση καλύπτει μέρος της ανακαίνισης και το Δημόσιο εγγυάται την καταβολή του ενοικίου και την αποκατάσταση τυχόν ζημιών.
6. Δημιουργία ψηφιακής πλατφόρμας καταγραφής κενών κατοικιών, χρηματοδοτούμενης από το πρόγραμμα Digital Europe, η οποία θα συνδέει ιδιοκτήτες, δήμους, επενδυτές και κοινωνικούς φορείς, επιτρέποντας την ταχεία ενεργοποίηση αδρανών ακινήτων.
Η εφαρμογή των παραπάνω μέτρων θα μπορούσε να επαναφέρει στην αγορά δεκάδες χιλιάδες κενές κατοικίες στην Αττική, να περιορίσει την ανάγκη νέας δόμησης και να δημιουργήσει ένα βιώσιμο απόθεμα προσιτής στέγης με σημαντική μόχλευση ευρωπαϊκών πόρων αντί αποκλειστικής επιβάρυνσης του κρατικού προϋπολογισμού.
Συμφωνώ με τα γενικά συμπεράσματα της Στρατηγικής ότι η στεγαστική πολιτική αποτελεί κεντρικό πυλώνα κοινωνικής συνοχής και οικονομικής ανάπτυξης. Ωστόσο, για να είναι επιτυχής ο μετασχηματισμός της στεγαστικής πολιτικής στην Ελλάδα, πρέπει να υπερβούμε το παραδοσιακό πελατειακό και επιδοματικό μοντέλο του παρελθόντος.
Η διεθνής εμπειρία (από τη Σιγκαπούρη έως τη Δανία) διδάσκει ότι η αποτελεσματική στεγαστική παρέμβαση προϋποθέτει ισχυρή ρυθμιστική παρουσία του κράτους στη χρήση της γης και του κτιριακού αποθέματος και όχι απλώς τροφοδότηση της ζήτησης με ρευστότητα .
Προσκαλώ το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας να ενσωματώσει τις προτάσεις μου για τη χωρική διάσταση, τη δημογραφική προσαρμογή, τη φορολογική δικαιοσύνη και τη χρηματοδοτική αυτοτέλεια, καθιστώντας την Εθνική Στρατηγική 2026-2035 ένα πραγματικό εργαλείο μακροπρόθεσμης ανάπτυξης και κοινωνικής ευημερίας.
Η Στρατηγική θέτει ένα ολοκληρωμένο πλαίσιο παρεμβάσεων για την αντιμετώπιση του στεγαστικού ζητήματος. Ωστόσο, για την επίτευξη των στόχων της απαιτείται μεγαλύτερη έμφαση στη διαφάνεια της αγοράς, στην αξιοποίηση πραγματικών δεδομένων συναλλαγών και στη συνεργασία με τους επαγγελματίες που δραστηριοποιούνται καθημερινά στον χώρο της κατοικίας.
Προτείνεται να προβλεφθεί ρητά η συμμετοχή των αδειοδοτημένων μεσιτών ακινήτων και των επαγγελματικών τους φορέων στους μηχανισμούς διαβούλευσης, παρακολούθησης και εφαρμογής της Στρατηγικής, καθώς αποτελούν βασικό σύνδεσμο μεταξύ πολιτών, ιδιοκτητών και αγοράς.
Παράλληλα, η δημιουργία εθνικού συστήματος ανωνυμοποιημένων στοιχείων πραγματικών τιμών μεταβίβασης και μίσθωσης ακινήτων θα ενισχύσει τη διαφάνεια, θα βελτιώσει την τιμολόγηση των ακινήτων και θα επιτρέψει στη στεγαστική πολιτική να βασίζεται σε πραγματικά δεδομένα και όχι αποκλειστικά σε ζητούμενες τιμές αγγελιών.
Τέλος, η αποτελεσματική αξιοποίηση του υφιστάμενου στεγαστικού αποθέματος προϋποθέτει την καταπολέμηση της παράνομης μεσιτικής δραστηριότητας, η οποία δημιουργεί αδιαφάνεια, στρεβλώσεις στην αγορά και απώλεια φορολογικών εσόδων για το Δημόσιο.
Σχόλιο 3 — Για μετρήσιμα αποτελέσματα, διαφάνεια και αποφυγή οριζόντιων μέτρων
Η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική πρέπει να συνοδεύεται από σαφείς, δημόσιους και μετρήσιμους δείκτες αποτελεσματικότητας. Χωρίς συγκεκριμένους στόχους, χρονοδιαγράμματα και τακτική δημοσίευση αποτελεσμάτων, υπάρχει κίνδυνος η στρατηγική να παραμείνει ένα γενικό πλαίσιο καλών προθέσεων χωρίς πραγματικό αντίκτυπο στην αγορά και στα νοικοκυριά.
Προτείνεται κάθε μέτρο να παρακολουθείται με συγκεκριμένους δείκτες, όπως: πόσες κατοικίες ενεργοποιήθηκαν, πόσες διατέθηκαν σε μακροχρόνια ή κοινωνική μίσθωση, σε ποιες περιοχές, με ποιο μέσο μίσθωμα, για πόσο χρονικό διάστημα και με ποιο πραγματικό όφελος για τους δικαιούχους. Τα στοιχεία αυτά πρέπει να δημοσιεύονται σε τακτική βάση, ανά δήμο ή περιοχή, ώστε να υπάρχει διαφάνεια και δυνατότητα αξιολόγησης.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται επίσης στα μέτρα για τη βραχυχρόνια μίσθωση και τη Golden Visa. Το πρόβλημα δεν είναι ίδιο σε όλη την Ελλάδα. Άλλη πίεση έχει το κέντρο της Αθήνας, άλλη ένα νησί με έντονη τουριστική ζήτηση και άλλη μία περιοχή χωρίς πραγματικό στεγαστικό έλλειμμα. Επομένως, τα μέτρα πρέπει να είναι στοχευμένα, τοπικά και τεκμηριωμένα, όχι οριζόντια και τιμωρητικά.
Η σωστή στεγαστική πολιτική πρέπει να αυξάνει την προσφορά κατοικιών, να προστατεύει τους αδύναμους, να διατηρεί την εμπιστοσύνη των ιδιοκτητών και να μη δημιουργεί νέες στρεβλώσεις στην αγορά. Για να επιτευχθεί αυτό, χρειάζεται διαρκής μέτρηση, διαφάνεια και προσαρμογή των μέτρων βάσει πραγματικών δεδομένων.