Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας

Δικτυακός Τόπος Διαβουλεύσεων

• Σχόλιο του χρήστη 'Ένωση Ενοικιαστών/τριών Θεσσαλονίκης' | 3 Ιουλίου 2026, 11:52

  Μόνιμος Σύνδεσμος

  Μέτρα σε θετική κατεύθυνση, αλλά με κρίσιμες ελλείψεις Υπάρχουν μέτρα σε θετική κατεύθυνση, αλλά παραμένουν ανεπαρκή όσο δεν συνδέονται με σαφείς κοινωνικούς όρους, έλεγχο της κερδοσκοπίας και ενίσχυση δημόσιων ή κοινωνικών φορέων κατοικίας. Στόχος 1: Αύξηση οικιστικού αποθέματος Στον στόχο 1, το μέτρο 5 (σελ. 57), για αύξηση του ΕΝΦΙΑ σε πιστωτικά ιδρύματα, αγοραστές και διαχειριστές πιστώσεων που κρατούν ακίνητα κενά, είναι θετικό. Πρέπει όμως να αξιολογηθεί σε σχέση με τα πραγματικά οφέλη τους από τη διακράτηση και μεταπώληση ακινήτων. Κυρίως, πρέπει να εφαρμοστεί απαρέγκλιτα φόρος υπεραξίας στη μεταπώληση, με τα έσοδα να κατευθύνονται στους τοπικούς φορείς κοινωνικής μίσθωσης. Στόχος 2: Ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας Στον στόχο 2, θετικό είναι το μέτρο 3 (σελ. 65), η ανακαίνιση κενών διαμερισμάτων για κοινωνική στέγαση ευάλωτων ομάδων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, ιδιαίτερα επειδή στη Θεσσαλονίκη εφαρμόστηκε επιτυχώς σε ακίνητα νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου. Ωστόσο, εξασφαλίστηκαν μόλις 1.407.063 ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας και δεν αποσαφηνίζονται το μέλλον, η κλίμακα, η διάρκεια και η σύνδεσή του με μόνιμο μη κερδοσκοπικό στεγαστικό απόθεμα. Στα θετικά προτεινόμενα μέτρα εντάσσουμε το μέτρο 4 (σελ. 65-67) για Ενιαίο Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής, προϋπολογισμού 3 εκατ. ευρώ. Παρουσιάζεται ως φορέας με επιχειρησιακή, χρηματοδοτική και συντονιστική ικανότητα, που θα συγκεντρώνει δεδομένα, θα παρακολουθεί ανάγκες και αποτελέσματα, θα συντονίζει προγράμματα και θα επιταχύνει την παραγωγή κοινωνικής και προσιτής κατοικίας. Αναγνωρίζει έτσι, έστω έμμεσα, το θεσμικό κενό από την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012. Ένας φορέας, όμως, δεν αρκεί. Αν υλοποιεί μια κατ’ επίφαση στρατηγική χωρίς έλεγχο ενοικίων, δημόσιο απόθεμα κατοικίας και απο-εμπορευματοποίηση κρίκων της στεγαστικής αλυσίδας, θα συντονίζει απλώς μια αποτυχημένη πολιτική. Πολύ θετικό είναι το μέτρο 5 (σελ. 67-68) για Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης, προϋπολογισμού 6,5 εκατ. ευρώ. Η οργάνωσή τους στα Κέντρα Κοινότητας μπορεί να ενισχύσει την τοπική προσβασιμότητα και τη διασύνδεση με κοινωνικές υπηρεσίες. Για πραγματικό αποτέλεσμα, όμως, πρέπει να συνδεθούν με διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών, τοπικούς μηχανισμούς ανακαίνισης και ελέγχου κατοικησιμότητας, κοινωνικά ελεγχόμενα ενοίκια και συμμετοχή των ίδιων των ενοικιαστών. Θετικό μπορεί να είναι και το μέτρο 6 (σελ. 68-69) για Εξειδικευμένο Ταμείο – Θεματοφύλακα, ως μηχανισμό δημιουργίας, ανάπτυξης και μακροχρόνιας διαχείρισης αποθέματος κοινωνικών και προσιτών κατοικιών. Το Ταμείο θα συγκεντρώνει χρηματοδοτικούς πόρους και ώριμα δημόσια ακίνητα για κοινωνικές στεγαστικές παρεμβάσεις, ενώ έσοδα από μισθώσεις ή άλλες χρήσεις θα επανεπενδύονται στην επέκταση, αναβάθμιση και συντήρηση του αποθέματος. Δεν προσδιορίζονται, όμως, το ύψος των πόρων, ο τρόπος ελέγχου, τα κριτήρια πρόσβασης και η μόνιμη παραμονή του αποθέματος εκτός αγοράς. Στόχος 3: Ρύθμιση βραχυχρόνιας μίσθωσης και Golden Visa Στον στόχο 3, θετικό είναι το μέτρο 1 (σελ. 70-71) για προσωρινούς περιορισμούς στις νέες εγγραφές στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Οι προσωρινοί περιορισμοί, όμως, δεν επαρκούν. Χρειάζεται δραστικός και μόνιμος περιορισμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ιδίως στις επιβαρυμένες περιοχές, και σταδιακή κατάργησή τους ως επενδυτικής δραστηριότητας στην κατοικία. Η βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να επιτρέπεται μόνο ως περιορισμένη συμπληρωματική χρήση, για παράδειγμα για δωμάτιο εντός πρώτης κατοικίας. Σε θετική κατεύθυνση κινείται το μέτρο 4 (σελ. 72-73), που απαγορεύει τη βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων αποκτημένων μέσω Golden Visa. Δεν αναιρεί, όμως, τον βασικό χαρακτήρα του προγράμματος, που συνεχίζει να μετατρέπει την κατοικία σε επενδυτικό προϊόν. Η θέση μας παραμένει η κατάργηση της Golden Visa. Στόχος 5: Αντιμετώπιση αστεγίας Στον στόχο 5, το μέτρο 1 (σελ. 79), το πρόγραμμα «Στέγαση και Εργασία για Αστέγους ΙΙ & ΙΙΙ», είναι θετικό γιατί συνδυάζει πρόσβαση σε κατοικία και εργασία. Πρέπει, όμως, να ενισχυθεί χρηματοδοτικά, να συνδεθεί με τοπικούς φορείς κοινωνικής μίσθωσης και να δίνει ουσιαστικό λόγο συμμετοχής στους ίδιους τους ενοικιαστές και τις ενοικιάστριες. Στόχος 9: Διαμόρφωση συστήματος διακυβέρνησης στέγασης Στον στόχο 9, ιδιαίτερα σημαντικό είναι το νέο προτεινόμενο μέτρο 3 (σελ. 92) για θεσμοθέτηση εθνικού δείκτη τιμών. Μπορεί να αποτελέσει βάση για τη διάκριση ελεύθερης και ρυθμιζόμενης αγοράς μίσθωσης, με στοχευμένο και τεκμηριωμένο τρόπο. Μέσα από αντικειμενικά δεδομένα για τιμές, περιοχή, ποιότητα και ενεργειακή κατάσταση, μπορεί να προσδιορίζεται πότε μια κατηγορία ακινήτων παραμένει στην ελεύθερη αγορά και πότε απαιτείται ειδικό πλαίσιο προστασίας ενοικιαστών. Ιδίως για κατοικίες χαμηλής ποιότητας ή ενεργειακής απόδοσης, ο δείκτης μπορεί να λειτουργήσει ως αναφορά για ανώτατα εύρη μισθώματος ή άλλους κανόνες ρύθμισης. Παράλληλα, η αναβάθμιση ακινήτου μέσω προγραμμάτων όπως το «Εξοικονομώ» και το «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου» μπορεί να αποτελεί προϋπόθεση ένταξής του σε πιο ελεύθερο πλαίσιο διαμόρφωσης τιμών. Το μέτρο είναι εξαιρετικά σημαντικό, γιατί ανοίγει τον δρόμο για έλεγχο ενοικίων. Όποτε συζητιέται ο έλεγχος, εκμισθωτές και μεσίτες επαναλαμβάνουν ατεκμηρίωτους μύθους. Ο πρώτος είναι ότι οι εκμισθωτές δεν θα συντηρούν τα σπίτια τους. Όμως σήμερα, με τα ενοίκια στα ύψη και τα εισοδήματα από ακίνητα αυξημένα, εκατοντάδες χιλιάδες ενοικιαστές ζουν σε σπίτια με υγρασία, φθορές και ελλείψεις, ενώ μεγάλο μέρος του αποθέματος δεν έχει ανακαινιστεί ποτέ. Το πρόβλημα δεν είναι η έλλειψη ρευστότητας των εκμισθωτών, αλλά η έλλειψη κανόνων, ελέγχων κατοικησιμότητας και υποχρεώσεων συντήρησης. Ο δεύτερος μύθος είναι ότι οι ιδιοκτήτες θα αποσύρουν ακίνητα και οι κατασκευαστές δεν θα χτίζουν κατοικίες προς ενοικίαση. Όμως και σήμερα, χωρίς έλεγχο ενοικίων, πολλοί ιδιοκτήτες κρατούν σπίτια κλειστά, ενώ οι επενδύσεις και νέες κατασκευές συγκεντρώνονται σε πολυτελείς κατοικίες για διεθνείς επενδυτές, υψηλά εισοδήματα και τουρίστες, όχι για ενοικιαστές. Τα προβλήματα δεν προέρχονται από την υπερβολική ρύθμιση αλλά από την ασυδοσία της κτηματαγοράς. Η επιστημονική βιβλιογραφία δεν δείχνει ότι ο έλεγχος ενοικίων μειώνει από μόνος του προσφορά ή επενδύσεις. Τέτοια προβλήματα εμφανίζονται κυρίως όταν εφαρμόζεται απομονωμένα, χωρίς προστασία από εξώσεις, κανόνες συντήρησης, περιορισμούς στην αλλαγή χρήσης κατοικιών και αντικίνητρα για κλειστά σπίτια. Η κινδυνολογία για καταστροφικά αποτελέσματα δεν έχει βάση. Πολλές ευρωπαϊκές χώρες εφαρμόζουν μορφές ελέγχου ή περιορισμού ενοικίων: στην Αυστρία, τη Δανία και τη Σουηδία ισχύουν συστήματα αναφοράς τιμών για μεγάλα τμήματα του αποθέματος· στην Ολλανδία τα ενοίκια συνδέονται με βαθμολόγηση ακινήτων· η Γερμανία εφαρμόζει το Mietpreisbremse, δηλαδή «φρένο στα ενοίκια»· η Γαλλία περιορίζει αυξήσεις με βάση τοπική τιμή αναφοράς· η Ιρλανδία περιορίζει ετήσιες αυξήσεις στις Ζώνες Μισθωτικής Πίεσης· η Ισπανία εφαρμόζει πλαφόν στις «τεταμένες» περιοχές, με αυστηρότερους κανόνες για μεγάλους εκμισθωτές· στο Λουξεμβούργο το ενοίκιο περιορίζεται ως απόδοση επί της αξίας του ακινήτου· και στην Ιταλία υπάρχουν τοπικά συστήματα συμφωνημένου μισθώματος. Γαλλία, Ιρλανδία και Ισπανία εφαρμόζουν επίσης φόρους αδράνειας σε αδικαιολόγητα κλειστές κατοικίες. Οι χώρες αυτές παρεμβαίνουν για να προστατεύσουν τους κατοίκους τους. Η καταστροφή δεν ήρθε όπου υπάρχουν κανόνες. Αντίθετα, η Ελλάδα, χωρίς έλεγχο ενοικίων ή ουσιαστική κοινωνική κατοικία, παραμένει μία από τις χώρες με τη χειρότερη στεγαστική επιβάρυνση στην Ευρώπη. Παρ’ όλα αυτά, η κυβέρνηση συνεχίζει να νομοθετεί με γνώμονα τις αποδόσεις εκμισθωτών και επενδυτών, όχι τη στεγαστική ασφάλεια του πληθυσμού. Το στεγαστικό δεν είναι απλώς πρόβλημα προσφοράς. Σήμερα υπάρχουν στην Ελλάδα περισσότερες κατοικίες από ποτέ ανά άτομο και νοικοκυριό, αλλά κατανέμονται πιο άνισα από ποτέ. Αντί να καλύπτουν στεγαστικές ανάγκες, κατευθύνονται στην τουριστική χρήση, μένουν κλειστές, διακρατούνται ως περιουσιακά στοιχεία σε επενδυτικά χαρτοφυλάκια και χρησιμοποιούνται για μελλοντική υπεραξία, ακόμη και όταν είναι άδειες. Το πλαφόν στα ενοίκια είναι άμεσα εφαρμόσιμο στην Ελλάδα. Μπορεί να συνδεθεί με το σύστημα αντικειμενικών αξιών και το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, που παρέχει πληροφορίες για τα χαρακτηριστικά κάθε εκμισθωμένου ακινήτου. Διαφορετικά όρια αυξήσεων ανάλογα με ποιότητα και ενεργειακή απόδοση μπορούν επίσης να λειτουργήσουν ως κίνητρο συντήρησης και αναβάθμισης του αποθέματος.